华侨城文旅新征程：向运营要收益，以文旅带产业

频繁出售资产让华侨城站上了风口浪尖。,2020年12月3日，重庆联合产权交易所披露了关于华侨城的2项股权转让信息，此次华侨城将位于成都、武汉的两家公司股权摆上了货架。据不完全统计，2018年，华侨城集团共计出售18家子公司股权及债权；2019年，华侨城集团共计出售11家子公司股权及债权。,在卖资产的同时，华侨城也在积极拿地。据亿翰智库统计，2020上半年，华侨城新增土地储备14宗，总建筑面积642万平方米，总土地投资额人民币222亿元，按面积计算的土地投资投销比为4.51,拿地较为积极。,值得一提的是，华侨城所拿地块多为文旅用地。有业内人士曾表示，买卖之间，华侨城正在用资产腾挪来寻求对文旅的进一步深耕。多年来，华侨城运营模式的本质，是通过高周转高毛利率的地产销售去反哺长周期的旅游行业。而如今，在“文化+旅游+新型城镇化”的新战略定位下，华侨城撕下这一标签，转而向运营要盈利。,聚焦主业，向运营要收益,12月3日，重庆联合产权交易所披露了关于华侨城的2项股权转让信息。信息显示，华侨城旗下的重庆华侨城实业发展有限公司计划转让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权及32011.42万元债权，转让底价约4.79亿元。,武汉华侨城实业发展有限公司(下称“武汉华侨城实业”)则挂牌转让武汉森亿青城文旅创业发展中心(有限合伙)26亿元有限合伙份额(约占总份额的99.96%)，转让底价约为3.57亿元。,而在此前，华侨城就已多次出售资产。据媒体报道，华侨城在10月、11月已经先后近10次公开转让资产，出让总金额逾50亿元。值得一提的是，自9月至今，在出售的12项资产中，有6个都是云南的，该6个项目处于拟转让阶段，均为其持有股份的100%转让，地点位于大理、丽江、香格里拉三地。事实上，云南在华侨城的版图上拥有重要一笔，被命为“华侨城第二总部”。,从大手笔布局云南到密集出售资产，外界一度认为华侨城的“云南战略”发生了变化。但鲜为人知的是，虽然出售了部分项目的股权，但这些项目依然由华侨城运营，后期取得收益后，华侨城将与当地政府共享收益。,,呈贡乌龙古渔村古建筑,以呈贡乌龙古渔村为例，这座坐落于昆明滇池东岸的古村落拥有600多年的历史，为了保护滇池，当地政府斥资30亿将原住民整体搬迁。原住民虽已“上楼”，但却留下了极具特色的滇中传统民居。然而，这些建筑大都破败不堪，早已成为危房。,2019年，华侨城以零地价进入了该项目的开发，为了再现滇中传统民居，华侨城修缮所使用的砖石、木材、油漆等材料均与之前一样，有些雕花均为纯手工雕刻。据项目工作人员介绍，近期，首批示范区6000㎡古建筑有望修复完毕，并实现对外开放。,,世博园项目改造图,而被华侨城称为“1号工程”的云南世博园亦是如此。1999年昆明世博会是一代昆明人的记忆，也是云南文化旅游的重要符号。昆明世博园完整保留了99世博会会址，是中国A1级世博园。然而如同全球众多世博园区一样，昆明世博园也面临业态单一、观赏性有余而参与性不足等“后世博”难题。,2017年，华侨城集团战略入滇后承担起了破解这一“世界级”难题、建设“新世博园”的重任。据华侨城云南集团党委书记、副董事长程大厚介绍，华侨城对世博园的改造提升主要体现在三个方面，首先是传承世博文脉、保留世博记忆；其次是保持世博园的生态、将其与城市融为一体；最后是解除对门票经济的依赖，打开世博园大门让市民共享世博园的美丽风景。为此，华侨城请了近30位国内外各领域的专家，从策划、规划、研究三个方面参与世博园的换新升级。,通过运营，华侨城正在实现“与云南共生美好”的初心。在盈利模式上，去地产化成为华侨城的重要标签，华侨城将通过轻资产的管理输出、IP的导入运营，改变依靠地产业务反哺的局面。,在资源获取上，华侨城不仅仅是自己去拿项目，也会和相关土地方、资源占有方合作，搭建共享平台。这种共享模式下的轻资产管理输出，将提供不一样的盈利方式。“这将有效降低经营风险和投资压力，能激发不同产业的融合发展。”华侨城认为。,除了深耕运营外，出售资产也有利于华侨城聚焦主业。华侨城相关负责人表示，一系列动作是华侨城按照相关要求，实施新战略指导下进行的产业结构调整。公司将进一步聚焦文旅主业，以确保有更多的精力和资源集中于文旅项目的开发建设。,这种轻资产的思路也让华侨城的财务处于安全边际内。根据华侨城A最新的三季报，剔除预收账款后的资产负债率69.6%、净负债率96.44%、现金短债比1.11。此外，截止到2020年9月底，华侨城A的货币资金为433.82亿元，短期借款为265.13亿元，足以覆盖短期负债。,破局全域旅游，以文旅带产业,事实上，在出售资产的同时，华侨城也在积极拿地。,年报显示，2020上半年，华侨城新增土地储备14宗，总建筑面积642万平方米，总土地投资额人民币222亿元。按面积计算的土地投资投销比为4.51,拿地较为积极。,从城市能级来看，华侨城的新增土储主要位于三四级城市。据华西证券统计，公司一线、二线及三四线城市新增计容建面占比分布为2%、28%和 70%；从区域分布来看，珠三角、中西部及京津冀区域新增计容建面占比分别为16%、72%和12%。,在外界看来，在房企回归一线及强二线的当下，华侨城三四线城市占比过高的状况无疑充满了风险。然而，拿地下沉与华侨城的乡村振兴战略不无关系。作为一家文旅企业，华侨城认为在脱贫攻坚战中，旅游应发挥其应有之义，而在业内人士看来，全域旅游是产业扶贫的重要方式，通过发展乡村旅游能够助推乡村生态宜居、产业兴旺。,,梦幻腾冲国际温泉小镇区位图,调研之后，华侨城将发展文化旅游产业与特色小镇结合起来，提出了建设“100个美丽乡村计划”，也因此，华侨城在拿地上呈现出下沉的趋势。而上述三四线地块实际上多为文旅用地，具有丰富的旅游资源，后期风险可控，如自今年3月开盘以来，梦幻腾冲国际温泉度假小镇连续五个月荣膺腾冲单盘销冠，累计八月实现认购5.5亿，签约3.1亿。,实际上，这背后仅是华侨城新战略与时代相结合的一环。2015年，而立之年的华侨城集团将“旅游+地产”战略调整为“文化+旅游+新型城镇化”战略，吹响了进军全域旅游的号角。,之所以选择全域旅游，与近两年的政策方向不无关系。2016年7月，习近平总书记提出“发展全域旅游，路子是对的，要坚持走下去”。2017年3月，李克强总理在政府工作报告中提出“要大力发展全域旅游”。此后，类似的文件与政策屡被提及。,深耕文旅行业30年的华侨城意识到了文旅行业急需一场供给侧改革，也因而将全域旅游定义为华侨城的突破口。其中，“央地重组”是华侨城全域旅游的重要抓手，经过数次调研与会谈之后，华侨城决定首先在资源禀赋异常优美的云南书写下这一宏伟篇章。,2017年4月12日，华侨城集团战略入滇，积极开展央地混改，重组云南世博集团、云南文投集团。2018年7月22日，华侨城启动了“云南大会战”。至今，华侨城在云南的项目已达到77个，预计总投资将超过2200亿元。,在三家企业整合中，华侨城坚持去行政化改革，按专业市场化选聘的方式进行管理，同时聚集国有资产回报水平，以净资产收益考核为核心，并以此制定了对世博集团和文投集团的考核标准。此外，基于战略导向原则，实施了强激励、强约束的“断崖式”考核机制，利润指标差一分钱，整个指标就为0分，考核便完不成。,企业整合的同时，华侨城也举全集团之力在云南攻坚克难，提出了“战区主战、兵种主建、平台搭建、资源获取”的作战模式。在这一思路下，华侨城遍布全国的各级企业也纷纷向云南三家集团提供产业帮扶、项目规划、资金支持、人才输送等全方位的支援。,华侨城旗下华东集团、欢乐谷集团联合云南文投集团共同打造的梦幻腾冲国际温泉度假小镇就是一个典型案例。梦幻腾冲国际温泉度假小镇以“欢乐旅居目的地”为定位，项目配套秘境森林乐园、温泉度假酒店、梦幻腾冲大剧院、欢乐主题商业街等多元业态，其中，集休闲、娱乐、科教、展示为一体的自然生态乐园——秘境森林乐园已于今年11月20日正式开业。,而呈贡乌龙古渔村则是华侨城旗下海南集团与云南集团联手打造的一个承载农耕渔猎原乡文化、展示昆明乡愁记忆的“露天博物馆”。,定位明确，战术精准，华侨城与世博集团、文投集团均取得了长足发展。数据显示，与重组前的2016年比较，世博集团2019年实现营收增长82.56%，利润总额增长381.43%；文投集团2019年实现营收增长14.30%；利润总额增长63.86%。,华侨城集团亦实现了营收跨越的目标。2016年华侨城集团营业收入为536亿元，净利润为90亿元。到了2019年，全年营业收入1357亿元，利润总额228亿元，总资产达到5468亿元。华侨城A的营业收入从2015年的322.36亿元增长至2019年的600.25亿元，净利润从46.41亿元增长至123.40亿元。,聚焦文旅，向运营要收益，注定了华侨城或将持续出售项目股权；以旅游扶贫，注定了华侨城也将持续下沉。中流击水，奋楫者进。如同往昔，在新时代新环境下，华侨城的改革仍将经历无数坎坷与挑战，不过，华侨城将坚定脚步，迎难而上。