市值超24亿美元,蛋壳公寓IPO:手握40万间出租房

投资界(微信ID:pedaily2012)1月17日消息,蛋壳公寓今日登陆纽交所上市,发行价定为13.5美元,股票代码为“DNK”。开盘报13.5美元/股,截至发稿,蛋壳公寓报13.4美元/股,市值24.6亿美元。

2014年,高靖从老领导手里接过150万后成立蛋壳公寓,而后带领团队用短短几年的时间缔造了一个独角兽,运营公寓数量激增到40万多间,布局城市扩展到13个。

回顾蛋壳的创业历程,其一共获得七轮融资,总金额超过50亿人民币,背后不乏愉悦资本、老虎环球基金(Tiger Global)、CMC资本、春华资本等众多VC/PE机构一一现身。

“中国有几亿年轻人离开家乡、奋斗在各自的工作岗位上,让每个拼搏的年轻人可以住得好、住得安全、住得体面,让每个劳动者居者有其屋,不要再为一张床焦头烂额,这是关乎国计民生的大事情。”连续加码蛋壳4轮的愉悦资本创始及执行合伙人刘二海在敲钟现场表示,“我记得问过高靖,公司为什么叫蛋壳呢?是希望为每个身处异乡的人都提供一个温暖的‘壳’,孵出自己的梦想。”

手握超40万套房

一只长租公寓“独角兽”成长史

蛋壳公寓的创业故事始于2014年。

彼时,在互联网赋能一切的大潮下,各种创业项目相继涌现,蛋壳公寓创始人高靖也琢磨着怎么创业。一来二去,他瞄准了长租公寓市场,“从商业本质看,第一要看垂直市场是否足够大,第二要看客单价或毛利能否平衡公司的运营成本,第三要看生命周期是否足够长。”

确定了创业方向后,高靖从糯米网的老领导沈博阳那里拿到了150万,自己也拿出100万,凑成了250万作为启动资金。

那时候,他常常去找房地产中介“谈人生”。高靖请他们喝咖啡,一聊就是一下午,试图从他们的经验里挖掘用户痛点,这段经历也让高靖对信息不透明、房源匹配难的现状更加深刻。2014年底,高靖亲手收下了蛋壳的第一套房子。

长租公寓,规模为王。收房扩张几乎成了长租公寓们必走的一条路。招股书显示,2015年年底,蛋壳公寓运营2434间公寓,但这个数字在不到五年的时间里飙升到了40万套,规模扩张了166倍。凭借跑马圈地,蛋壳顺利进入行业头部,地区也从一个北京辐射到深圳、上海、深圳等13个城市。

截至2019年前9个月,蛋壳公寓入住率为87%,用户续签率52%。值得一提的是,蛋壳公寓的客单价在下降,2019年前9个月平均月租金为2155元,低于2018年同期的2408元,这与蛋壳二线城市房源比例上升有关。

多年以来,蛋壳公寓运营的一直都是“互联网+金融+房产”的新租赁模式。“拿房、装修、出租”三步走,配合售后服务体系、24小时在线客服、双周保洁、维修等服务。如同招股书描述的,蛋壳公寓的主要收入为租金和服务费。

招股书显示,蛋壳公寓2017年营收为人民币6.6亿元,2018年翻了4倍多达到26.8亿,2019年前10个月总营收更是突破57亿元人民币大关,较2018年前10个月19.92亿元增长187%。

不过,漂亮的营收难掩亏损的事实,这个数字仍在不断扩大。招股书显示,2017年,蛋壳公寓净亏损2.715亿元;至2018年,净亏损增至13.69亿元;而2019年前10个月,亏损更是扩大到了28.13亿元人民币。亏损原因蛋壳也在招股书中作出了解释,尚未盈利的原因是其持续高速增长。

此外,蛋壳公寓是租金贷的重度用户。招股书显示,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓上使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和 67.9%。作为长租公寓普遍用来吸引用户的“利器”,租金贷向来争议颇大,一方面,租金贷既缓解了租户的压力,又为长租公寓增加了预付款,三方利好。

但这也是个危险游戏,融资杠杆过大,只要其中一个环节出了问题,资金链将随之断裂。另一边,政策端为“租金贷”戴上了紧箍咒。2019年12月,住建部等六部委发文明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。可以预见,2020年将是长租公寓市场的规整期。

从数据来看,蛋壳公寓的“租房贷”租客占比在逐步减少。蛋壳公寓CEO高靖此前在接受媒体采访时回应过租金贷问题,“不要对租金贷谈虎色变,要大胆地告诉租客,讲清楚,这不是坏事。我们在背后也做了大量担保工作。”

背后VC/PE机构云集,有人连续4轮加码

从籍籍无名到行业头部,蛋壳公寓背后浮现众多VC/PE的身影。企查查数据显示,蛋壳4年里完成了7轮融资,背后不乏愉悦资本、高榕资本、老虎环球基金、春华资本、CMC资本、蚂蚁金服等知明星机构。

资料显示,2017年3月,蛋壳公寓获1亿元人民币A+轮融资,愉悦资本、优客工场、开物华登联合投资;2018年,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资。同年6月,蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金(Tiger Global)领投;2019年3月,完成5亿美元C轮融资,由老虎环球基金(Tiger Global)、蚂蚁金服联合领投,春华资本等跟投,融资完成后,蛋壳公寓的估值超20亿美元。

直到2019年10月份递交招股书时,人们才发现蛋壳公寓又融了一轮。招股书显示,蛋壳公寓首次递交招股书时已完成1.9亿美元D轮融资,由CMC资本和春华资本投资。

纵观蛋壳公寓的融资历史,不难发现,愉悦资本在这7轮融资中连续加码了4轮。

谈及融资往事,高靖曾对媒体“吐槽”,“融资没有一次是顺利的,都是自己去找投资人。”看上去只是谈了20分钟就拿到的投资,都至少经过了几个月的相互了解和沟通。

这种说法得到了验证。刘二海向投资界(ID:pedaily2012)透露,决定投资蛋壳之前一直都在纠结,彼时蛋壳公寓运营的公寓只有8000间,在整个长租公寓市场里激不起一点水花。但基于对创始人能力与趋势的判断,刘二海最终选择了投资。

高靖进军长租公寓之际,北京已有另一家知名长租公寓品牌,且规模至少超过蛋壳公寓20倍,差距悬殊的情况下,高靖依然闯了进来,并且经营的还不错,这让刘二海认为高靖“敢打仗,也会打仗,也说明长租这个行当还可能不是一家能够独大,不是赢者通吃的。”同时,高靖曾经的同事——愉悦资本另一家被投公司途虎养车CEO陈敏对高靖能力的肯定也令刘二海动了心。

2016年年底,刘二海约高靖来公司聊一聊,高靖提到在公寓运营过程中会构建数据系统,以便于规模化管理。刘二海坦言,这一点令他印象深刻,“有了数据系统,蛋壳就随时掌握各个城市各个区域房价、租价的实时数据、进而分析出趋势,敢于拿房。”因为这几个因素,愉悦资本连续投了好几轮,第一笔就投了一千多万美元,蛋壳公寓也由此走上发展快车道。

从股权结构来看,IPO前蛋壳公寓董事长沈博阳、CEO高靖和总裁崔岩分别持有6.3%、14.2%和2.0%的股份,老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本则分别持有20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份,蚂蚁金服通过Antfin (Hong Kong)Holding Limited持股7.8%。

长租公寓,爆发赴美上市潮

不到3个月时间,已经有两家长租公寓头部机构先后IPO,这未免太过巧合。

可以肯定的是,行业分化正在加速。过去一年,募资端的寒冷蔓延到了投资端,没有了资本“输血”,长租公寓们开始找寻新的出路。头部企业则全力谋求上市,中小机构则艰难求生,2月,寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购;3月,因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓轰然崩盘;9月,杭州德寓科技传出资金链断裂消息,10月, 喔客公寓被杭州警方立案……

随着大量长租公寓倒下,VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎,再加上募资不景气,长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难,那就只剩下一条路——IPO,一方面转向二级市场直接融资,同时也能让之前的投资方退出。

提到上市的长租公寓机构,蛋壳公寓并不是第一家。就在3个月前,蛋壳的同行青客公寓抢先挂牌纳斯达克,不过,截至1月17日收盘,青客公寓市值已经缩水了近30%,长租公寓“第一股”的亮眼标签背后隐患重重。

在一众VC/PE簇拥之下,蛋壳终于迎来了上市这一天。不过,长租公寓的这场IPO竞赛才刚刚开始。

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